Att köpa en bostad

Det har ändå blivit allt vanligare att bo på hyra, dels för att bostäder är dyra och det krävs en större andel av egen finansiering men dels också för att det har blivit allt ovanligare med fast anställning. Bostadspriserna har också gått upp snabbare än lönerna i vissa delar av landet. Medelåldern för när man köper sin första bostad har därför stigit.

Om man är osäker på om och var man kommer att arbeta nästa år kan det vara en tröskel för att köpa en bostad, man föredrar en hyresbostad. Att bo i hyresbostad ger också en större frihet än att bo i en ägarbostad. Du kan med relativt kort varsel flytta och är inte heller ansvarig för kostnader som uppstår kring boendet som nya vitvaror och takrenovering.

När du amorterar ditt lån betalar du bort din skuld till banken och andelen av bostaden som är skuldfri ökar. I exemplet har använts uppskattade siffror på tvåor i Vasa år 2017 enligt hyresnivån och pris på köp av bostäder i medeltal. Lägg märke till att kostnaderna för boendet är ungefär likadana, oavsett om du hyr eller äger ditt boende. I ägarformatet är ändå amorteringen och räntekostnaden mer än hälften av de totala boendekostnaderna och ditt boende kommer i framtiden att vara avsevärt billigare.

Att köpa en bostad är en stor investering. Ställ dig själv följande frågor innan du köper en bostad.

• Hur mycket lån kan du få och hur mycket lån är du beredd att ta?
• Var finns bostaden?
• Hur mycket kostar den i relation till andra liknande bostäder i trakten?
• Hur mycket kostar den per kvadratmeter? Är den rätt storlek för dig?
• Kommer det att ske stora förändringar i området i framtiden?
• Hur ligger bostaden geografiskt med tanke på eventuellt byte av jobb?
• Hur mycket kommer den att kosta mig i månaden?
• Vilka oväntade utgifter kan uppstå?
• I fall du köper den tillsammans med en partner: vad händer om förhållandet tar slut?
• Hur kan du försäkra dig mot risker, såsom arbetslöshet eller sjukdom?

Bostädernas pris påverkas av många faktorer

Bostäder kan variera kraftigt i pris. Den allmänna utvecklingen är att bostadspriserna går upp i huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors. Bostadspriserna är relativt stabila i övriga större städer och sjunker något på landsbygden och i mindre städer. Det här är i medeltal och variationer finns förstås. Vissa köper bostad med förhoppningen om en framtida prisökning, medan det för andra inte är en lika viktig faktor.

Bostadspriserna påverkas i området av faktorer som nettoinflyttning (flyttar det flera till området än bort), infrastruktur (finns det kollektivtrafik, ligger det nära till stora vägar och stora arbetsgivare och service) samt boendekvaliteten (närheten till rekreationsområden och service). Bostadens storlek, skick, byggnadsår, hurudana renoveringar som har gjorts, om bostaden står på en hyrtomt eller egen tomt är också alla faktorer gällande bostadens kvalitet som påverkar priset.

Räntor – vad pratar de egentligen om?

Att låna pengar bygger på förtroende och en kostnad i form av ränta. Om långivaren har ett stort förtroende för att du kommer att betala tillbaka skulden kan långivaren låna ut pengar till dig med en lägre ränta. Om långivaren däremot anser att det finns en betydande risk att du kan få svårigheter att betala tillbaka lånet kommer räntorna att vara högre. Ibland kan långivaren kräva att du ger något i säkerhet, som beslagtas ifall du inte kan betala dina skulder. Säkerheten kan vara det som du köper för de lånade pengarna, till exempel om du köper en bostad. Oftast behövs det ändå något annat än själva bostaden i säkerhet. Staten kan gå in som borgenär, men oftast till en tilläggskostnad.

Om du ska lyfta ett lån kommer du att erbjudas olika räntelösningar, beroende på vad kreditinstitutet vill ha för ersättning för att låna dig pengar. De flesta banklån baserar sig på Euribor som referensränta, men banken kan också erbjuda andra lösningar. Euriborräntan gäller för 3, 6 eller 12 månader och bestäms av Europeiska centralbanken. Om du har en Euribor 12-ränta så gäller räntan för ett år i taget och du betalar ränta enligt en viss dags ränta i ett år framåt oavsett hur räntan varierar i marknadsvärde under året. De senaste åren har euriborräntan varit negativ, vilket är något helt nytt som vi inte har sett tidigare. Om euriborräntan stiger så stiger också kostnaden du betalar för ditt lån. Om den sjunker sänks den. Om räntan är negativ räknas den som 0 procent, annars skulle banken betala dig för att ha lån.

Euribor 12 6/2000: 4,965 % Förenklat innebär det en kostnad på årsnivå för att låna 100 000 €: 4965 €

Euribor 12 6/2005: 2,103 % Förenklat innebär det en kostnad på årsnivå för att låna 100 000 €: 2103 €

Euribor 12 6/2010: 1,281 % Förenklat innebär det en kostnad på årsnivå för att låna 100 000 €: 1281 €

Euribor 12 6/2015: - 0,163 % Förenklat innebär det att banken borde betala dig på årsnivå för att låna 100 000 €: 163 €*

Euribor 12 6/2019: - 0,190 % Förenklat borde banken betala dig på årsnivå för att låna 100 000 €:

190 €*

*(i praktiken tillämpas 0,00 % ränta)

I exemplet har inte beaktats olika sätt att amortera och bankens egen marginalränta samt låneskötselkostnader.

När du förhandlar om ditt lån kommer du också i kontakt med begreppet marginalränta. Marginalräntan är den andel av den totala räntan som banken tar för att låna ut pengar till dig. Banken bedömer hur sannolikt det är att du kan betala tillbaka din skuld och baserar räntan på denna uppskattning. Ju mindre risk för banken att låna ut pengar till dig, desto lägre marginalränta kommer du att få. Marginalräntan är förhandlingsbar och beror dels på din helhetssituation, hurudant lån du vill lyfta och dels på det rådande marknadsläget. Under vissa perioder är banker mera måna om att låna ut pengar än andra och ger därför mera fördelaktiga villkor än under andra tider. Din egen livssituation kan också ändras och du kan vara en annorlunda kund för banken några år senare än när du tog lånet. Marginalräntan är oftast lägre för bostadslån och högre för billån och konsumtionslån.

Referensräntan varierar alltså över tid, men marginalräntan fastställs när du lyfter lånet. Det lönar sig att förhandla om ditt lån, så be gärna om en låneoffert från flera banker. Det är inte ovanligt att marginalräntan varierar med flera procentdecimaler. 0,1 procentenheters skillnad i marginalränta betyder 10 euro i månaden för ett lån på 100 000 euro. Du kan också förhandla marginalräntan på nytt efter att du har lyft lånet.

Ditt bostadslån kan se ut ungefär så här:

• Lån: 100 000 euro, lånetid 20 år
• Amortering 416,68 €/månad
• Räntekostnad första raten: 41,66 €/månad (Marginalränta 0,5, Euribor - 0,468)*

Om Euriborräntan var 6 procent skulle samma räntekostnad vara 499,99 euro för första raten.

*Euribor är negativ men betraktas som 0,00%

När bankerna räknar ut hur stort lån de kan bevilja dig så räknar de med en avsevärt högre ränta än den som råder nu. Man brukar tala om ett stresstest: skulle du klara av en ränta på 6 procent? Du kan gardera dig för räntehöjningar genom att inte lyfta ett större lån än du klarar av, genom att spara pengar för eventuella räntehöjningar och genom att köpa olika produkter från banken som skyddar dig från räntehöjningar.

Hur ska du förbereda dig för en låneförhandling med banken?

• Förbered dig genom att göra en budget för din ekonomi där lånet är beaktat, var beredd också på en räntehöjning
• Ta med dokumentation över dina inkomster och anställningsförhållanden
• Oavsett vad du vill låna pengar för: bostad, renovering eller bil lönar det sig att ta reda på prisnivån genom att ha koll på marknaden och välja ut intressanta objekt eller be om offert
• Ha koll på rådande marknadsnivån för marginalränta
• Be om låneoffert från åtminstone tre olika banker
• Läs igenom bankernas erbjudande om olika ränteskydd och låneskydd och fundera på om de är aktuella för din livssituation eller om du föredrar att skydda dig genom eget sparande
• För bostadslån finns det tre olika sätt att amortera: annuitet, jämn rat och jämn amortering. Bekanta dig med dem.

Att bo i egnahemshus eller i aktielägenhet

Du kan antingen köpa en egen bostad eller en andel i ett bostadsaktiebolag. I ett egnahemshus äger du själv bostaden och står för alla kostnader (drift och skatter) som uppstår. I ett bostadsaktiebolag (radhus, parhus eller höghus) delas driftskostnader mellan ägarna. Driftskostnaderna täcks med ett bolagsvederlag. Bostadsaktiebolaget har en styrelse, som väljs av bolagets högsta organ, husbolagsstämman. Det bolagsstämman som avgör om kommande renoveringar. Om du är intresserad av att köpa en lägenhet i ett aktiebolag lönar det sig att bekanta dig med husbolagets ekonomi och godkända renoveringsplaner. Mäklaren eller säljaren ska ge dig den här informationen. När husbolaget tar beslut om större renoveringar tar ofta bolaget ett lån. Lånets kostnader delas då upp mellan ägarna, och du betalar bort skulden i form av ett finanseringsvederlag. Du kan se i bostadsannonser att lägenheter ibland säljs med en skuld.

Ex. Skuldfritt pris: 120 000 €

Pris inklusive skuld: 111 000 €

Bolagsvederlag: 210 €

Finansieringsvederlag: 77 € (skulden + ränta, betalas under 10 år tills skulden är betald)

Ett relativt nytt fenomen är att nybyggda höghus säljs med skuld och ett stort finansieringsvederlag som du börjar betala först efter några år. Det möjliggör ofta att du kan köpa en lägenhet som har en lägre månadskostnad och med ett mindre lån i början. Man kan se tendenser av att det har blivit vanligare att köpa en lite för dyr lägenhet genom en sådant förfarande, då mångas ekonomi inte nödvändigtvis klarar den drastiska höjningen som kommer några år senare.

Hur förbereder jag mig bäst för bostadsköpet?

• Gör en budget: speciellt om dina bostadskostnader blir högre i början av lånetiden är det viktigt att prova på om du kan leva enligt den nya ekonomiska situationen
• Följ med bostadsmarknaden: jämför kvadratmeterpriser, gå på visningar och ställ frågor
• Bekanta dig med begrepp och vad de innebär för en bostad: Hur mycket kostar en rörsanering? Hur ofta renoveras tak och vad det kostar det? Hur värms huset upp och vad kostar det på årsnivå?
• Bekanta dig med potentiella bostäder: hurudana renoveringar har gjorts? Vem sitter i styrelsen? Hurudana långsiktiga planer finns för bolaget? Kommer det att ske förändringar i området inom de närmsta åren (nya vägar, husbyggen som skymmer utsikten etc)?
• Hurudana kostnader kommer det att uppstå när du köper bostaden? Bekanta dig med skatter och avgifter.
• Fundera igenom det juridiska och ta reda på hur en budgivning går till.
• Be om låneoffert från några olika banker
• Om du köper en aktiebolagslägenhet kan du ringa till husbolagets styrelseordförande eller disponent om du har frågor gällande bolagets ekonomi.
• Gör en konditionsgranskning av fastigheten innan du ger ett bud

Hur mycket skulder har finländarna?

Ofta brukar man mäta skuldsättningen i relation till ens inkomster. Om du tjänar 30 000 euro om året (netto) och har en bostadsskuld på 45 000 euro har du en skuld på 150 procent. Det skulle ta dig 1,5 år att betala alla dina skulder om hela din inkomst gick till skulden. Det är förstås ovanligt att någon kan använda hela sin lön till att betala bort skulder, men det är ett sätt att mäta hur mycket skuld man har. Finländarnas skuldsättning har ökat de senaste åren och är nu kring 130 procent. Räntorna har varit låga de senaste åren, så för närvarande är det inte ett stort problem men om eller när räntorna börjar stiga kan allt flera få problem.

Reflektera innan du gör ett köpbeslut

Var nyfiken och ta reda på. Att köpa en bostad är ett stort beslut!

Budgivningen kanske rör sig inom ett spann på tiotusentals euro. Då är det lätt att förlora proportionerna. Ett hem är också något personligt, du kanske blir förtjust i en bostad och då handlar det inte längre om pengar, utan om hela din framtid. När säljaren ger ett högre motbud än väntat är det lätt att acceptera, för du har ju redan i tanken inrett vardagsrummet i det framtida hemmet. Vad betyder 10 000 euro i hela den här affären när det ändå handlar om så mycket pengar? I det skedet funderar du kanske inte på hur mycket du måste amortera för att betala 10 000 euro extra i lån. Ett bostadslån är ju enormt och ska ändå betalas i 20–25 år, vad spelar det för roll? 

Då är det bra att ta fram miniräknaren och konstatera att med en lånetid på 20 år så betyder 10 000 euro mera i lån att du binder dig till att betala cirka 40 euro plus ränta extra i månaden, utöver den normala amorteringen. Låter inte 40 euro så farligt? Tänk det i stället som att du avstår från en semesterresa varje år. I normala fall vet du att 10 000 euro är vansinnigt mycket pengar, men när du köper ett hem är det lätt att förlora sinnet för proportionerna.

Vill du veta mer?

• Läs artikeln: Att spara till en bostad
• Lyssna på podden: Bostadsspara del 1
• Lyssna på podden: Bostadsspara del 2